Zwischenfinanzierung:
Voraussetzungen, Kosten, Vor- und Nachteile
Sie möchten Ihre Immobilie finanzieren. Sie haben auch Eigenkapital – allerdings: nicht jetzt sofort, sondern erst in einigen Monaten oder im nächsten Jahr, weil dann ein Sparvertrag frei oder Ihre Lebensversicherung fällig wird oder Sie gerade eine Immobilie verkaufen. Was tun? Die Lösung kann eine Zwischenfinanzierung – auch Vorfinanzierung genannt – sein: ein Kredit, der nur für die Übergangszeit läuft und durch eine feststehende Zahlung zurückgezahlt wird.
Zwischenfinanzierung und Vorfinanzierung: Verschiedene Begriffe, gleicher Inhalt
Damit der Kauf nicht an dieser zeitlichen Lücke scheitert, bieten Banken ihren Kunden eine Möglichkeit an, sie zu überbrücken: die Zwischenfinanzierung für den Hauskauf. Sie wird manchmal auch Vorfinanzierung genannt, gemeint ist aber dasselbe. Eine Zwischenfinanzierung für Immobilien ist ein Kredit, der ausdrücklich nur für einen festgelegten Zeitraum gedacht ist. Sie läuft in der Regel höchstens zwei Jahre, gewährt wird der Kredit maximal in der Höhe der Summe, die Sie sicher erwarten können – also etwa in Höhe des Rückkaufswertes der Lebensversicherung oder des Bausparvertrags.
Gründe für eine Zwischenfinanzierung
Ihr Eigenkapital ist noch anderweitig gebunden: Dafür kann es verschiedene Gründe geben.
Einer ist die genannte Lebensversicherung, die noch läuft. In einigen Monaten, in einem oder zwei Jahren werden Sie eine hohe Summe ausbezahlt bekommen, das ist sicher – aber eben erst dann. Den Vertrag frühzeitig auflösen? Wenn das überhaupt möglich ist, würde es wahrscheinlich deutliche finanzielle Verluste bedeuten.
Ein anderes Beispiel, das ebenso typisch ist: Sie haben bereits eine eigene Immobilie, die Sie zugunsten der neuen verkaufen möchten. Der Verkauf aber zieht sich hin – vielleicht finden Sie nicht so schnell einen Käufer, vielleicht kann der Übergang auf den Käufer erst später stattfinden. Wie auch immer: Sie wissen, dass bald Geld vorhanden sein wird, aber nicht rechtzeitig zur Finanzierung für Ihre neue Immobilie.
Unser Tipp: Kalkulieren Sie realistisch.
Ein verbleibender Mehrerlös aus dem zu erwartenden Geldeingang kann zum Beispiel für die Leistung von Sondertilgungen bei weiteren Finanzierungen genutzt werden. Bei Ablauf der Zwischenfinanzierung ist diese komplett zurückzuzahlen. Eine gegebenenfalls benötigte Anschlussfinanzierung für verbleibende Beträge ist entweder teuer oder wird gar nicht gewährt.
Zwischenfinanzierung als Eigenkapital
Die Vorfinanzierung Ihrer Versicherung oder des Verkaufserlöses Ihrer Immobilie wird von verschiedenen Banken als Eigenkapital angesehen – auch wenn es de facto ein Vorschuss ist. Die Einordnung als Eigenkapital wiederum ist wichtig, denn die Höhe Ihres Eigenkapitals ist einer der Faktoren, die die Bank als Grundlage für die Konditionsfindung heranzieht. Sprich: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto bessere Konditionen bekommen Sie in der Regel.
Zwischenfinanzierung und Baufinanzierung: Was sind die Unterschiede?
Das Darlehen für eine Zwischenfinanzierung für den Hauskauf unterscheidet sich in mehrfacher Hinsicht von einer üblichen Baufinanzierung.
Zwischenfinanzierung sind endfällige Darlehen
Es handelt sich bei dieser speziellen Kreditform um ein „endfälliges Darlehen“ – das heißt, erst am Ende der Laufzeit wird der Kredit insgesamt in einer Summe zurückgezahlt. Sie leisten also während der Laufzeit keine Tilgung, sondern zahlen nur die Zinsen.
Der Zinssatz ist variabel
Ein wichtiges Thema bei der Immobilien-Zwischenfinanzierung ist der Zinssatz: Da die Laufzeit dieses Übergangsdarlehens kurz ist, wird in der Regel keine Zinsbindung vereinbart. Ihre Zinszahlungen unterliegen also den marktüblichen Schwankungen – wie viele Zinsen Sie tatsächlich zahlen, ist damit von der Zinsentwicklung abhängig. Das bedeutet, dass Sie während dieser Zeit dem Risiko von Zinsänderungen unterliegen.
Wir von LifeCredit beraten Sie kompetent und finden den für Ihre Situation passenden Finanzierungspartner.
Tilgung ist jederzeit möglich
Haben Sie keine Zinsbindung vereinbart und sollten Sie unerwartet früher als gedacht zu Geld kommen, dann können Sie den Kredit zur Zwischenfinanzierung jederzeit zurückzahlen, und zwar ohne die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Flexibilität ist besonders dann wichtig, wenn der Verkauf Ihrer bisherigen Immobilie die Grundlage bildet und Sie noch nicht abschätzen können, wann der Verkauf tatsächlich stattfindet.
Laufzeit der Zwischenfinanzierung
Den Zeitpunkt der Rückzahlung können Sie in der Regel innerhalb von bis zu zwei Jahren flexibel halten – das ist deshalb sinnvoll, weil Sie bei einem Verkauf Ihrer bisherigen Immobilie eventuell noch nicht genau wissen, wann Sie Ihr Geld bekommen. Wer dagegen schon genau weiß, wann beispielsweise seine Lebensversicherung ausgezahlt wird, der kann den Rückzahlungszeitpunkt genau festlegen und mögliche Zinsvorteile erhalten. Sprechen Sie uns an.
Gute Beratung ist wichtig
Welcher Weg für Sie der Richtige ist, besprechen Sie gemeinsam mit Ihrem Berater von LifeCredit. Wir kennen die Möglichkeiten, eine vorübergehende Finanzierungslücke zu schließen!
Vorteile und Nachteile einer Vorfinanzierung
Eine Zwischen- bzw. Vorfinanzierung hat viele Vor-, aber auch Nachteile. Hier ein Überblick:
Zwischenfinanzierung:
Vorteile:
- Sie können kurzzeitige Eigenkapitallücken schließen.
- Sie können Lebensversicherungen, Bausparverträge oder den Verkaufserlös einer Immobilie in die Baufinanzierung einbringen, auch wenn der Erlös Ihnen noch nicht zur Verfügung steht.
- Sie können den Kredit jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung tilgen.
Nachteile:
- Die Kosten werden höher, je unklarer die Rückzahlung ist.
- Der Zinssatz ist variabel, damit erhöht sich das Zinsrisiko.
Sie haben bereits ein Grundstück gefunden, Ihr Bauvorhaben beginnt aber erst zu einem späteren Zeitpunkt. Auch hier kann eine Zwischenfinanzierung sinnvoll sein.
Vorfinanzierung:
Vorteile:
- Sie bleiben bei Ihrer Grundstücksfinanzierung flexibel
- Die Zwischenfinanzierung kann später in die Gesamtfinanzierung integriert werden.
- Alles aus einer Hand.
Nachteile:
Die Zinskosten können höher sein.
Welche Kosten entstehen bei einer Zwischenfinanzierung?
Als Faustregel gilt: Je mehr Klarheit über die Rückzahlung besteht, desto günstiger sind die Konditionen. Ist Ihre bisherige Immobilie schon verkauft und nur noch nicht bezahlt, können wir bessere Konditionen bei den Banken anfragen, als wenn Sie noch auf Käufersuche sind. Neben den laufenden Zinszahlungen fallen bei einer Zwischenfinanzierung keine zusätzlichen Kosten an. Sinnvoll ist es aber dennoch, sich zu Ihrem konkreten Einzelfall beraten zu lassen. Sprechen Sie uns gerne dazu an!